第3者に不動産を売却
１億円で購入した物件がバブル期後に暴落して、実勢価格が5000万円にも満たないような現状が、今の日本では山ほどありますが、債務者は6割も減った物件に一生懸命に返済を続けていくわけで、この状況が企業と個人の財務状況を圧迫し、貸借対照表からのこの物件の簿価債務を切り離せば、再生も可能になることでしょう。
しかし、通常の物件には担保がついており、1億円で購入した物件であれば、一般的に7000万円から8000万円くらいまで担保を付けることができ、担保を外すことができないと、物件を売却することは出来ません。
担保の沼地から不動産を助け出すにはどうすれば良いのと、考えられた方も少なくないと思いますが、一般的に金融機関は7000万円の担保が付いている物件は、7000万円以下では売りたくないと思ってしまいますが、その価格は市場では通用しません。
金融機関と債務者とが、物件の売買する値段を話し合って、折り合いがついた価格で第3者に不動産を売却し、所有権を移転することを、任意売却と言い、金融機関は、第3者に支払った購入代金を債務者が金融機関に支払えれば抵当権を抹消します。
金融機関は、抵当権抹消に応じるようになったのかと言えば、このまま不良債権化した債権をもっていても、債務者が返済不能になれば物件を競売にかける道しかなくなり、実勢価格の6割くらいしか、回収することができなくなるからです。
任意売却のテクニック
任意売却の場合は、実勢価格にプラスでの回収が可能で、任意売却を選ぶことが増えています。 担保を助け出したいと思う物件を、これからも債務者が使用したい場合は、物件を買い取る第3者として、親戚や知人などに協力を得て、任意売却した後に、協力者から物件を賃貸で借りることや、数年後に買い戻すことができるからです。
この場合の裏ワザとして、協力してもらっている者に住宅ローンを組んでもらい、毎月の返済を債務者が支払いをするという方法もあり、協力者になる条件は、住宅ローンを組める信用力を金融機関に対して持っている人です。
手続きは、不動産のデューデリジェンスをしたときに、不動産鑑定書と買い付け証明書を作成するのですが、買い付け証明書とは、物件購入の申込書であり、物件を購入すると決めた人がこの金額で買いますという意思表示を、品物を売る人に対して示す文章です。
金融機関に任意売却を申し出る場合に、物件をこの価格で購入したと希望している者がいますと、買い付け証明証を出すことによって、資力の1つとなるでしょう。