オフバランス化
オフバランス化に成功すれば、新たに金融機関との取引が行えるようになるのですが、オフバランス化とは、貸借対照表から不良債権をなくすことを意味し、場合によっては債務の全てを償却してもらう事も有ります。
つまり、簿価のままの不動産を時価に引き直すということになります。
余っている資産を売却して、不良債権を償却することで、貸借対照表の右と左は釣り合いがよくなり、オフバランス化に成功すれば、新規に金融機関と、お金の取引ができるようになることから、事業再生方法の1つだと思います。
その実例を上げようと思いますが、ある会社の固定資産をみると40億円あり、これは簿価の値段で、土地や建物を購入したときのバブル期の値段です。
簿価のままになっているものを、時価に直すのが減損会計で、この減損会計とは企業が保有している資産価値が下がって、投資額の回収が簿価を下回ったときに、簿価を実態に即した価格、つまり時価に引き下げて表示することです。
資本では、再生前の剰余金は9000万円ですが、余剰金は商売をして必要経費を支払ったあとに残るお金で、多いほど資金繰りが容易になります。
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不動産の価値
不動産の価値を簿価から時価に引き直すのが事業再生の初めの一歩でして、市場での取引価格を調べなくてはなりませんし、不動産の価値は変動し続けており、この瞬間に不動産に付けられた価値が、実勢価格となります。
実勢価格を知らなければ今後の資金計画も立ちませんし、債権者との交渉も有利に進める事は出来るとは思えません。
債務超過に陥っている不動さんは、ほとんど簿価のままになっていることが多く、簿価とは固定資産台帳に書いてある不動産を買ったときの値段で、バブルが崩壊してから地価は極端に下がりましたので、一部の商業地域を除いて、実勢価格は簿価の数分の1程度になっています。
不動産の価格の計算する方法には、複数の方法があり、国土交通省の公示地価の8割を目安に、国税庁が算出している路線価や、国が定めた国定資産評価基準に基づいて市町村が決定している、国定資産税評価額、それから地形や構造、築年数やテナントの種類など、複数の要素の総合評価で決める、時価があります。
投資用不動産や、賃貸用不動産など、収益を生む物件に関しては収益還元法と言う査定法を活用して、利回りを計算しています。